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          最高法裁判觀點:購買的車位具有執行異議和復議規定第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權利屬性

          最高法裁判觀點:購買的車位具有執行異議和復議規定第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權利屬性

          分類:
          經典案例
          作者:
          來源:
          法律一講堂
          2022/10/24 16:10
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          評論:
          【摘要】:

          裁判要旨:車位是住房的必要配套設施,具有保障業主基本居住權益的屬性 車位雖不屬于住宅,但依法屬于滿足業主住宅需要的必要設施。車位具有《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權利屬性。

          本院認為,根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件,適用當時的法律、司法解釋的規定,但是法律、司法解釋另有規定的除外”的規定,本案訴爭事實發生在民法典施行前,故依法應適用當時的法律、司法解釋的規定。本案的爭議焦點為:張若曦就案涉車位是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益。根據查明的事實,張若曦作為案涉車位的購買人,已經符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四個要件,即:在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價款、實際占有使用了案涉車位、張若曦對未辦理產權過戶登記沒有過錯。張若曦上訴主張本案應當適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定,認定張若曦對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。甘肅銀行中央廣場支行主張,一審法院適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定認定張若曦對案涉標的享有的權益不能對抗抵押權并無不當。

          本院認為,《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定:“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權,人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持,但法律、司法解釋另有規定的除外”?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條是否屬于第二十七條規定的但書范圍,即不動產買受人滿足了第二十八條規定的四個要件,是否可以對抗擔保物權的執行存有爭議?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》是對執行程序中執行異議進行審查的規范。進入審判程序后,人民法院應當對當事人的民事權益進行實質審理,依法確認各方當事人享有的權利屬性及效力關系。人民法院可以參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規定進行審查,但還需依據相關民事法律規定并結合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權利能否對抗人民法院的執行。根據本案查明的事實,張若曦就案涉車位享有的權益依法可以排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權的執行,理由如下

          一、案涉車位是住房的必要配套設施,具有保障業主基本居住權益的屬性 車位雖不屬于住宅,但依法屬于滿足業主住宅需要的必要設施?!吨腥A人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第七十四條第一款規定:“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。國家住房和城鄉建設部發布的《城市居住區規劃設計規范》規定:“居住區內必須配套設置居民汽車(含通勤車)停車場、庫……”,明確規定了在城市商品房建設階段建設單位應設計、修建車位、車庫以滿足業主需求的強制性義務,賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》也明確要求“房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位和車庫應當首先滿足業主的需要。”“房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位數量少于本房地產開發項目的房屋套數的,房屋購買人每購買一套房屋,只能相應購買或租用本房地產開發項目的一個規劃用于停放汽車的車位。房屋所有權人出租房屋時,所擁有的車位應當首先滿足承租人的需要。”雖然建筑區劃內的車位、車庫不同于居住的商品房,但車位依法依附于商品房而存在,功能在于滿足小區業主的居住需要,屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現代社會,車位使用權與業主居住權密切相關,具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區業主而言,一定數量的車位、車庫的配備,是與其居住權密切相關的一種生活利益,該利益應當受到法律保護。本案中,張若曦系案涉小區的業主,所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設施,自購買以來,一直用以停放車輛使用至今。因此,可以認定張若曦購買的車位具有《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權利屬性。

          二、張若曦購買并占有使用案涉車位在先,其權利應當依法予以保護 張若曦與華駿公司于2016年6月17日簽訂《裕富車位認購書》,約定張若曦認購華駿公司開發的位于廣州市天河區××路××號××層××號車位,認購價格387368元,張若曦另享9.5折優惠,實際認購價格為368000元。其后,張若曦向華駿公司支付了全部款項,并占有案涉車位。2016年8月31日,華駿公司向張若曦開具了金額為368000元的廣東增值稅普通發票,并載明案涉車位的具體信息。2016年7月4日,甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位辦理抵押登記。張若曦與華駿公司簽訂《裕富車位認購書》是雙方當事人的真實意思表示,合法有效,張若曦負有支付購買款,華駿公司負有將車位所有權轉移給張若曦的義務。張若曦支付了全部購買款,華駿公司也交付了車位,張若曦實際占有并使用了案涉車位,已經履行了《裕富車位認購書》項下的主要義務。張若曦已經取得了購買車位的占有、使用和收益權利,只需要華駿公司履行辦理產權登記手續的義務,整個《裕富車位認購書》轉讓車位所有權目的就能實現,即張若曦取得完整的車位所有權。從雙方整個合同履行過程看,符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習慣做法。此際,張若曦享有的不再是單純的債權,事實上接近于完整的所有權,華駿公司只是名義上的所有權人。物權法規定不動產物權以登記為生效要件,登記是不動產物權變動的公示方法,經登記不動產受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產物權登記生效只是原則,物權法第九條、第一百四十二條等多處規定了例外情形。第一百四十二條規定,“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外。”建設用地使用權人建造的建筑物所有權,按照房地一體原則一般歸建設用地使用權人,在他人有證據證明時依法也承認他人的所有權,并不以登記為權利取得的生效條件。

          司法實踐中,開發商將開發的商品房預售給他人的情形視為物權法第一百四十二條規定的但書情形之一,實際上承認了商品房的買受人在不動產登記之前亦可成為所有權人,是登記生效主義的例外情形。本案中,張若曦對案涉車位所享有的權利因其付款和交付使用,取得了事實上的所有權,并已經具有所有權的權利外觀,具有一定的公示力。同時,物權法第一百九十條規定,“訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”明確了在后抵押權不得對抗在先承租權的規則。民法典第四百零五條對物權法第一百九十條修改后增加承租人占有租賃物作為對抗在后抵押權的要件,進一步明確了占有在租賃權對抗在后抵押權中的公示效力。本案中,張若曦與華駿公司雖是買賣關系,不是租賃關系,但民法典第四百零五條規定精神在處理在先權利與在后權利的保護順位時具有參考價值。依此,張若曦就案涉車位取得的權利,應當優于一般債權予以保護,其占有對在后設定的抵押權具有公示力,甘肅銀行中央廣場支行應對張若曦的權利負有適當的注意義務。

          三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設定抵押權時未盡到必要注意義務 如前所述,案涉車位屬于法律明確規定滿足小區業主居住需求的商品房的必要配套設施。雖然車位登記在華駿公司名下,但甘肅銀行中央廣場支行在設定抵押權時對車位的實際狀態還負有法定的審查義務?!吨腥A人民共和國商業銀行法》第三十六條規定:“商業銀行貸款,借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力,抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。”中國人民銀行《貸款通則》第二十七條規定:“貸款調查:貸款人受理借款人申請后,應當對借款人的信用等級以及借款的合法性、安全性、盈利性等情況進行調查,核實抵押物、質物、保證人情況,測定貸款的風險度。”上述法律法規明確規定銀行對外貸款設定擔保時負有對抵押物進行審查的義務。該規定系為了防范銀行貸款風險,而銀行貸款風險的主要來源之一即是抵押物存在與登記不符等影響抵押權實現的物的瑕疵或者權利負擔。根據甘肅銀行中央廣場支行提交的盡職調查材料顯示,辦理抵押時案涉車位產權登記在華駿公司名下,車位的現狀是“車庫均處于使用狀態,住宅部分使用部分空置。”甘肅銀行中央廣場支行已經明知案涉車位在業主的占有使用之下,車位上有他人權利的可能性已經明顯存在,卻未進一步調查了解車位是否已經出賣或者是否有其他權利人,以至于甘肅銀行中央廣場支行的抵押權與張若曦在先權利產生沖突,甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務。

          四、甘肅銀行中央廣場支行對案涉交易風險具有防范和控制的優勢 本案張若曦與甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位產生權利沖突,根本原因在于華駿公司先出賣后抵押的嚴重不誠信行為。在我國商品房、車位買賣中普遍存在先交付后登記而且登記時間較長的現實情況下,買受人對于防范開發商“一房二賣”或者“先賣后抵”之交易風險通常欠缺有效的手段,在辦理產權登記中處于被動地位。張若曦在開發商華駿公司銷售車位過程中,于2016年6月間購買并支付價款,同時占有使用車位,甘肅銀行中央廣場支行在2016年7月4日即設定抵押權,張若曦基本上沒有控制風險的機會,非因自身原因未辦理過戶登記,如果由其承擔該筆交易風險,有違公平。設定抵押權在后的銀行,不僅法律法規明確規定其應當對抵押物進行盡職調查,而且作為專業的金融機構,更具有調查的便利和防范風險的優勢,賦予其對在先權利的注意義務以避免權利沖突,符合誠信原則和公平要求。本案中,甘肅銀行中央廣場支行在發現居住區域車位已經被占有使用后,如果不是直接設定抵押權并發放貸款,而是適當了解車位的實際權利情況,評估風險,就會避免在華駿公司不能償還貸款時與張若曦就案涉車位發生權利沖突產生糾紛。另外,甘肅銀行中央廣場支行主張張若曦在簽訂《裕富車位認購書》時知道案涉車位上設定了抵押權,因而有過錯。經查,在案涉車位買賣時確存有案外人的抵押權,但該抵押權與甘肅銀行中央廣場支行的抵押權并無關聯,且在甘肅銀行中央廣場支行設定抵押權之前已經涂銷,甘肅銀行中央廣場支行以此主張買受人存在過錯,依據不足,依法不能成立。雖然甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位上設定有抵押權,具有對抗第三人的效力,但張若曦在抵押之前已經實際占有該車位,并支付全部價款,對未辦理產權登記無過錯。甘肅銀行中央廣場支行在后設定抵押權時未盡到必要注意義務,存在過錯。綜合考慮上述因素,張若曦的權利具有優先保護的必要。

          因此,可以認定張若曦對案涉車位享有排除甘肅銀行中央廣場支行抵押權的執行的合法權益。一審法院僅以張若曦就案涉車位享有的權利為債權為由,依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定,駁回張若曦的執行異議,支持甘肅銀行中央廣場支行的訴訟請求,適用法律不當,本院依法予以糾正。綜上所述,張若曦的上訴請求成立,本院依法予以支持。一審判決適用法律不當,本院依法予以糾正。